[토큰증권] 5만원으로 건물주 되기? 토큰증권으로 바뀌는 투자 방식

블록체인 기술이 어느새 일상 속으로 깊숙이 들어왔다.
하지만 여전히 많은 사람들에게 블록체인은 ‘암호화폐’, 그리고 ‘투기’의 이미지가 강하다.

그런데 최근 주목받고 있는 ‘토큰증권(STO; Security Token Offering)’을 들여다보면, 그 고정관념은 조금 달라질지도 모른다.
STO는 단순한 디지털 자산이 아니다. 금융과 기술이 만난 융합의 산물이며,
자본시장의 구조 자체를 재편할 수 있는 새로운 투자 수단이다.

 

'토큰' 이란 무엇인가?  + 코인과의 차이점은?

'토큰'과 '코인', 언뜻 비슷해 보이지만 기술적으로는 분명한 차이가 있다.

‘코인(coin)’은 비트코인(BTC)이나 이더리움(ETH)처럼 자체 블록체인 네트워크를 기반으로 하는 독립적인 디지털 화폐다.
반면 ‘토큰(token)’은 이더리움이나 솔라나 같은 기존 블록체인 위에서 발행되며,
특정한 서비스 안에서만 사용되거나, 자산의 권리를 표현하는 수단으로 작동한다.

 

특히 토큰증권(Security Token)은 단순한 결제 수단이 아닌,
주식, 채권, 부동산, 미술품, 저작권 등 실물 자산의 소유권 또는 수익권을 디지털로 표현하는 방식이다.
이처럼 실물 자산을 디지털 토큰으로 쪼개어 누구나 쉽게 투자할 수 있도록 만든 것이 바로 STO다.

 

금융위원회는 토큰증권을 다음과 같이 정의한다. 

“자본시장법상 증권의 실질을 가지면서도 분산원장 기술을 활용해 발행·유통되는 디지털 자산.”

 

즉, 토큰증권은 블록체인 기반의 디지털 증권이며, 실제 투자 계약, 수익 배당, 소유권 등 법적 권리를 담고 있는 ‘진짜 증권’이다.
일반 암호화폐와 가장 큰 차이는 바로 규제 가능성과 투자자 보호 장치에 있다.

 

기존 증권과 무엇이 다를까?

전통적인 증권은 중앙기관(예: 한국예탁결제원, 증권사)을 통해 발행·관리된다.
하지만 토큰증권은 분산원장 기술, 즉 블록체인 위에서 자동으로 관리된다.

이 차이는 단순히 기술 구조의 차이를 넘어,
거래 속도, 비용, 유동성, 진입 장벽 등 모든 요소에 영향을 준다.

 

또한 스마트 컨트랙트(Smart Contract)를 활용해 거래 조건을 자동으로 이행할 수 있다. 예를 들어, 특정 부동산 수익을 월 단위로 배분하겠다는 계약이 있다면, 그 조건이 충족되었을 때 블록체인이 자동으로 수익금을 분배하게 만든다.

항목	전통 증권	토큰 증권
발행 방식	중앙집중형 (예탁결제원)	분산원장 (블록체인)
거래 시간	주중, 정해진 시간	24시간, 실시간 가능
최소 투자 단위	높음 (예: 부동산 수천만 원)	낮음 (조각 투자 가능)
수수료	높음 (중개인 필수)	낮음 (스마트컨트랙트 자동화)
유동성	낮음	높음 (즉시 유통 가능)

예를 들어, 어떤 상가건물에서 나오는 임대 수익을 월별로 배당하겠다는 조건이 있다면,
스마트 컨트랙트를 통해 조건이 충족될 때마다 자동으로 수익이 투자자에게 분배될 수 있다.
이것이 바로 블록체인 기술의 실질적인 힘이다. 운용비험 절감의 효과도 있다. 

 

제도권이 바라보는 STO – 금융위의 정책 변화

2024년 2월, 금융위원회는 「토큰증권 발행·유통 규율 체계 정비방안」을 발표하며
토큰증권을 제도권 내에서 인정하고 육성하겠다는 정책 방향을 제시했다.
핵심은 다음과 같다.

1. 전자증권으로서의 STO 인정

→ 블록체인 기반의 토큰도 전자증권법상 증권으로 법적 효력을 가질 수 있게 된다.

2. ‘발행인 계좌관리기관’ 제도 도입

→ 일정 요건을 갖춘 기업은 스스로 토큰을 발행하고 투자자 정보를 관리할 수 있게 된다.

3. ‘장외거래중개업’ 신설

→ 부동산, 저작권 등 비정형 자산의 거래를 전문적으로 중개하는 플랫폼 운영이 가능해진다. 4. 투자자 보호 조치 확대

→ STO에도 기존 증권시장처럼 공시 의무, 내부 통제 장치, 적격 투자자 제도 등이 적용된다.

금융위원회의 이 같은 움직임은 단순히 기술 도입을 넘어,

STO를 새로운 증권시장으로 정식 인정하겠다는 국가 차원의 선언이라 할 수 있다

 

실제 시장의 흐름 – 국내외 사례

● 국내 사례 – Kasa

국내 부동산 조각투자 플랫폼 ‘카사(Kasa)’는
상업용 부동산을 디지털화하여 5만 원 단위의 조각으로 나눠 판매하고 있다.
투자자는 배당 형식으로 임대 수익을 정기적으로 분배받을 수 있다.

https://www.kasa.co.kr/

부동산 조각투자는 카사

 

출처 : 카사코리아

 

 

● 해외 사례 – Securitize (미국)

미국의 ‘Securitize’는 스타트업 지분을 토큰화해 글로벌 투자자에게 판매하고 있으며,
미국 SEC(증권거래위원회)의 정식 인가를 받은 STO 플랫폼이다.

이처럼 STO는 기존 금융 시스템이 제공하지 못한 소액 투자, 글로벌 투자자 유치, 실시간 거래를 가능하게 만든다.

 

 

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토큰증권은 단지 ‘디지털 증권’이라는 개념을 넘어, 기존 금융 시스템을 블록체인 기술과 융합해 재구성하는 시도다.

 

투자자에게는 더 많은 기회와 더 낮은 진입 장벽을, 

발행자에게는 더 효율적인 자금 조달 수단을 제공한다. 

그리고 정책 당국 또한 이를 제도 안에서 안전하게 성장시킬 준비를 하고 있다. 

 

이제 막 제도권의 문턱을 넘은 토큰증권이,

앞으로 어떤 방식으로 우리의 자산 투자 문화를 바꿔나갈지 지켜봐야겠다. 

참고문헌

1. 금융위원회. (2024). 토큰증권 발행·유통 규율 체계 정비방안 발표 자료.
   https://www.fsc.go.kr/no010101/79386
2. 삼성SDS. (2023). 토큰증권(STO)이란 무엇인가?
   https://www.samsungsds.com/kr/insights/what-is-a-security-token-offering.html
3. Kasa Korea. (2024). 카사 공식 웹사이트.
   https://www.kasa.co.kr/